OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少)21日(rì)上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收入(rù)受不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下(xià)降(jiàng)事(shì)项，一度二(èr)级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随(suí)后召开的(de)业绩(jì)说明会(huì)中(zhōng)管理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和(hé)线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户(小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的(de)同区(qū)域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多(duō)储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一(yī)步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除(c小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少hú)万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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