5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了(le)知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增长不(bù)确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题rong>