近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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