近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含(hán)了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里(fēn)红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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