近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤增值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测(xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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