5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公昆明市属于几线城市，云南最好三个城市、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)昆明市属于几线城市，云南最好三个城市了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　昆明市属于几线城市，云南最好三个城市rong>（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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