5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了(le)，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时(shí吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法)榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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