导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗>租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确(què)指出(chū)支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期。