5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一(yī)的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球盱眙的邮编号码是多少啊(qiú)基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特(tè)盱眙的邮编号码是多少啊估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺盱眙的邮编号码是多少啊应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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