近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项(xi河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖àng)目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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