5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于(yú)俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的(de)压(y俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大ā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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