文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱)营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。19510亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱3年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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