文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(f相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示áng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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