饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格(gé)实(shí)行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外(wài)的(de)负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更本初是谁(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是(shì)房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确(què)服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同(tóng)市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市(shì)场监管部门(mén)会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对本初是谁ine-height: 24px;'>本初是谁房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价(jià)，是(shì)否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来豪(háo)宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件而非规定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的(de)细(xì)则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操(cāo)作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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