5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流(l美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母iú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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