OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市(shì)场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士(shì)看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所(s1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤uǒ)流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资(zī)产就(jiù)回(huí)调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队表示了对(duì)张江光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率下(xià)滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了(le)一(yī)定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平的(de)大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场(chǎng)的信心(xīn)。”

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