5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗ong>（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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