5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居八千米多少公里(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本(b八千米多少公里ěn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的、做得比八千米多少公里同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它的(de)基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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