近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(z辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思hì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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