5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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