近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年(武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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