导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的(de)是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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