“现在的房地产很(hěn)难(nán)再(zài)出现像过(guò)去(qù)十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首席(xí)经济(jì)学(xué)家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产(chǎn)行业分(fēn)化(huà)的愈加明显，让(ràng)机构和(hé)投资者的关注度(dù)从板块向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀(shā)到了最底部，而且(qiě)是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已经不大了(le)。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么(me)如何寻(xún)找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道(dào)中进行选(xuǎn)择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半(bàn)天(tiān)，标的公司(sī)出现(xiàn)爆雷(léi)的情况。除此之(zhī)外，洪灏(hào)指出，需(xū)要满足以下(xià)三(sān)个基准：有(yǒu)大(dà)的(de)国(guó)资(zī)背景的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低的、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今(jīn)年房地产的(de)开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的(de)信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售。但今年新(xīn)房(fáng)的销售情况相(xiāng)较(jiào)一般。再关注一(yī)下，哪些(xiē)房企能从(cóng)银行(xíng)拿到钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营房企相对比(bǐ)较困难，所以整个行业(yè)出现了(le)一(yī)个(gè)很明显的(de)分化(huà)，无论是在销(xiāo)售，还是融资等各个方面都(dōu)非常明(míng)显(xiǎn)。现(xiàn)在(zài)有国资(zī)背景的(de)房企在资本市场表现(xiàn)相对较(jiào)好，但没有国(guó)资背景的民营房企股价大(dà)多表现很一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)内(nèi)，我们(men)的(de)逻辑是，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体到如(rú)何挖掘，我(wǒ)们(men)会特别重视企业的(de)成(chéng)本优势(shì)，更具体(tǐ)一点，就是(shì)它的净(jìng)借贷(dài)水平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低水平；利润率是不是行业(yè)内最高的；融资成(chéng)本(běn)是(shì)否是行(xíng)业内(nèi)最低的；建安成(chéng)本是(shì)否也是(shì)业内(nèi)最低(dī)的(de)；这些(xiē)都是(shì)我们看(kàn)重的一家房企的(de)综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的(de)房(fáng)企(qǐ)并(bìng)不多。即便是(shì)在(zài)国央企中，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红(hóng)线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截(jié)至2022年(nián)末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国(guó)武夷等国(guó)央企“三道(dào)红线(xiàn)”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建(jiàn)发(fā)展(zhǎn)、京投(tóu)发展、光(guāng)明地产、云南城投、首(shǒu)开股份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩(cǎi)了“三(sān)道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年(nián)激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难看(kàn)出，即便是有着较稳健(jiàn)特色的国(guó)央企(qǐ)房(fáng)企，其财务指标(biāo)称得上完全(quán)健康的仍是(shì)少数。而(ér)更加值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至(zhì)地方(fāng)国企开(kāi)始大举扩张。而(ér)这无(wú)疑(yí)又(yòu)进一(yī)步考验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度(dù)尤为重要(yào)，节奏把握准确，有助(zhù)于房企储(chǔ)备(bèi)优质“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐观的预(yù)判未来市场，以及过(guò)于激进的扩(kuò)张拿地节奏(zòu)也有(yǒu)可(kě)能让房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以(yǐ)其配置的一家房(fáng)企(qǐ)进行举例(lì)，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借(jiè)贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这(zhè)家房企明显感觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始在一线城市进行大(dà)举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了接(jiē)近三(sān)分(fēn)之一(yī)。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企新购入地块也实现了(le)快速的(de)开盘利(lì)用(yòng)率，预计今年(nián)会有更多的(de)楼盘入市。像这类企业就(jiù)符(fú)合“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城(chéng)市，另外(wài)一半也主要(yào)集中在强二(èr)线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩(kuò)张是(shì)有节(jié)制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩(kuò)张速度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企(qǐ)业(yè)的影子(zi)。虽然说，见到机会时(shí)要出(chū)手，但(dàn)出手的章法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来的两(liǎng)年市场没有(yǒu)想(xiǎng)象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如(rú)何来衡(héng)量一家房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房企(qǐ)的净负债率水平，在我看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前(qián)房地产行业的复苏速(sù)度(dù)并没有那么快(kuài)，所以要规避公(gōng)司净负债率(lǜ)提高(gāo)到(dào)一个(gè)比较危(wēi)险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年(nián)拿(ná)地较积极的房企(qǐ)梳理发(fā)现，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展(zhǎn)等(děng)房企(qǐ)2022年净负债(zhài)率都(dōu)在60％之上(shàng)。独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频其中，中交地产净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)持续居(jū)高不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期(qī)间(jiān)，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明(míng)对比的(de)是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团(tuán)、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集团等房企在践行(xíng)较积极的拿地策略的(de)同(tóng)时，也(yě)较好地(dì)控制了公司(sī)的扩张速(sù)度(dù)与净负债(zhài)率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个别(bié)民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维度的(de)实际表现上，国央企确(què)实会(huì)更胜一筹。如国央企(qǐ)的(de)融资成本更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这样，国央企自然而然就具有天然(rán)优(yōu)势(shì)。

　　虽然对(duì)比民营房(fáng)企，机构更加(jiā)看好国(guó)央企，但这也(yě)并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的十大(dà)流通股东中新(xīn)进了(le)“中国工商银行股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配置混合型证券(quàn)投资基金”“全国社保(bǎo)基金一(yī)一六(liù)组合”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年(nián)开始，百亿私(sī)募珠海阿(ā)巴马资(zī)产管理有限公司就长期持有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根据一(yī)季报，该资产公(gōng)司的几只产(chǎn)品合计持有滨江(jiāng)集(jí)团9543万(wàn)股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和(hé)其自身的(de)基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产市场整体在(zài)走“下坡路(lù)”，但作(zuò)为杭州本(běn)土房企(qǐ)的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表现、销售规模、新增土储、股价(jià)表(biǎo)现(xiàn)等多(duō)维度都表现(xiàn)了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归母净(jìng)利润依次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发布(bù)的(de)2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根(gēn)杭(háng)州(zhōu)的战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地区的(de)营收比重只占(zhàn)到(dào)近六(liù)成。近三年持续稳居杭(háng)州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨江(jiāng)集团在杭州的土(tǔ)储补(bǔ)充同样较为(wèi)积(jī)极，根据(jù)诸葛找房、住在(zài)杭(háng)州网(wǎng)数据(jù)显示，20独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频20年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿(ná)地(dì)金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨(bīn)江集团(tuán)的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前(qián)十(shí)，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元，位(wèi)列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年(nián)至今，滨江集团股价(jià)翻(fān)了(le)超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更是(shì)迎来多(duō)家(jiā)机构的(de)集中调研(yán)。滨江集团(tuán)发布(bù)公(gōng)告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等(děng)18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房地产产业链上的中(zhōng)游环节，其(qí)上游主(zhǔ)要(yào)为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应用行(xíng)业主要(yào)包括中介服务(wù)、家用电器、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访(fǎng)，房地产(chǎn)开发环节(jié)与(yǔ)上游(yóu)材料端息(xī)息相关，新(xīn)盘开工不足导(dǎo)致(zhì)上游不被看好(hǎo)，机构寻觅(mì)个(gè)股阿(ā)尔(ěr)法的思(sī)路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地(dì)产行业在(zài)进入存量房时代，所以对(duì)地产产业(yè)链，尤其(qí)是(shì)偏消费属性的家装家居领域，我(wǒ)们(men)相对看好，因为(wèi)居民保有的住房(fáng)规模越来越大，随(suí)着时间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国(guó)过去的数据充(chōng)分说明了(le)这一点(diǎn)，在(zài)新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的(de)增长却一直都很好。对于(yú)地产产业(yè)链，我们相对看好(hǎo)和内装(zhuāng)相关的(de)行业，例如(rú)消费建材、家(jiā)居装饰等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根据(jù)《红周刊》对下游(yóu)细(xì)分中相关赛道龙头年内表现的统计(jì)，目(mù)前暂居前两位(wèi)的(de)都(dōu)是(shì)来(lái)自(zì)家纺赛(sài)道的(de)公(gōng)司，它(tā)们分(fēn)别(bié)是富安(ān)娜和水星家纺(fǎng)，特别(bié)是(shì)前者(zhě)在月线连收七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类产(chǎn)品的研发、设计、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季(jì)度报告显示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少7.57％；不(bù)过(guò)实现归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润约(yuē)1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公(gōng)司(sī)一(yī)季报的十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，能够发现该(gāi)股早已成为基金重仓股的(de)天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵(líng)动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新价值(zhí)和私募(mù)的明(míng)河2016，都在(zài)其中出现，占据了(le)半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是(shì)价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同(tóng)时重(zhòng)仓的房地产产业(yè)链股票还有金地(dì)集(jí)团和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光(guāng)一时的家居板(bǎn)块(kuài)也因(yīn)疫(yì)情(qíng)、消(xiāo)费(fèi)复苏进程缓(huǎn)慢等(děng)多因素一度(dù)沉(chén)寂，不过(guò)好在困境(jìng)反转露出曙光(guāng)，家(jiā)居(jū)板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家(jiā)居。同(tóng)一(yī)时(shí)间段，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论(lùn)是营(yíng)收还(hái)是归(guī)母净(jìng)利润，公司(sī)都实现了同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从公司的十(shí)大(dà)流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广(guǎng)发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优选和(hé)广发(fā)安宏(hóng)回报(bào)均增加了(le)持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十(shí)大流(liú)通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他(tā)似乎对于定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管理(lǐ)的全部三只产(chǎn)品均登榜十大流(liú)通股(gǔ)股东，其也成为他(tā)的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游(yóu)的物(wù)业股也越来越(yuè)被机(jī)构(gòu)所(suǒ)青睐，不过这类(lèi)标(biāo)的(de)大多在(zài)香港上(shàng)市，如(rú)何选择成为难题。对(duì)此(cǐ)，前述上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物(wù)业服务(wù)不是一(yī)个(gè)高毛利(lì)的行业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望(wàng)挣的(de)是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较高(gāo)的，每(měi)年(nián)到期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动的(de)大(dà)部(bù)分项目到期之后(hòu)，经过两(liǎng)三(sān)轮合同周期还能(néng)做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品(pǐn)提价的公司(sī)很少，因为物业公司很(hěn)容易(yì)一开(kāi)始是挣钱的，后面因(yīn)为保(bǎo)安这些固定人员(yuán)成本(běn)的(de)年度增长，不过(guò)服务(wù)没(méi)有特别(bié)好(hǎo)，客户没有(yǒu)那(nà)么满意，能(néng)做到提价难(nán)度(dù)是非常(cháng)大的。但是(shì)该公司能在业内做到到期之后提价率比较高，这跟它(tā)的(de)定位和比较好的服务是有关系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频