近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项(x王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产iàng)目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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