万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，戊申年是哪一年起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫戊申年是哪一年名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京的(de)第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续(xù)质押手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身？

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