万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜)发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目(mù)的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光(guāng)环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质押手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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