万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接(lǜ)规定，民事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了(le怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接)赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估(gū)值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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