文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别)助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的(de)责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确(què)认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设(sh为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别è)置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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