OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流没(méi)有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急(jí)、这么(me)深，加上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目(mù)的(de)信(xìn)心，预(yù)计签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际(jì)租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要(yào)租户(hù)。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度(dù)，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此(c揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音ǐ)相关负责(zé)人(rén)解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了(le)一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在(zài)开发(fā)的(de)储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台(tái)和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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