OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基(jī)金执(zhí)行董事高(gāo)如(rú)星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空(kōng)下(xià)调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目出租率下降事项，一(yī)度二级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场(chǎng)负(fù)责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的(de)调(diào)租(zū)和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好(hǎo)发生(shēng)在(zài)市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及时修(xiū)复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译些差异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大(dà)平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独栋于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译形态的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的(de)一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过(guò)程中所经历(lì)的(de)相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和(hé)市(shì)场(chǎng)的(de)信心。”

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