导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅(zhái)套(诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗tào)数(shù)，回答(dá)当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期。

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