OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今(jīn)，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续(xù)此前几日的下(xià)跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得(dé)到一(yī)定释放(fàng)，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率高的产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发(fā)突(tū)然确实(shí)始料未(wèi)及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一(yī)时(shí)间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工(gōng)智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那(nà)么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一(yī)直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场活(huó)跃度(dù)的(de)短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了(le)一(yī)定(dìng)的(de)资源调(diào)配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户(hù)的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差(chà)异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平(píng)的(de)大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的(de)物业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资(zī)源(yuán)共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更(gèng)加(jiā)充分发(fā)挥协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说(shuō)道维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架集(jí)团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资(zī)产上市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是(shì)我们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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