5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(h原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕óng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并(b原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕ìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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