文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(c十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历éng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了(le)核(hé)心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全(quán)拉动的(de)投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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