文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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