导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁p>

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不(bù)是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁