万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房(fán嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎g)子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”<嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎/strong>

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？