OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已同(tóng)步(bù)启(qǐ)动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日(rì)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片(piàn)子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租(zū)户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户(hù)，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向(xiàng)，历(lì)史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租(zū郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊)户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千平的(de)面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自(zì)身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关(guān)负(fù)责人(rén)表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目(mù)前(qián)在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了(le)一些(xiē)突(tū)发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这(zhè)三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持(chí)预(yù)期和市(shì)场的(de)信心。”

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