万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的(de)时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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