5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级)报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(sh什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级ì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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