OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，浦东(dōng)新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇(yù)突(tū)发(fā)事件，因此导致二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不(bù)少产品年(nián)内(nèi)二(èr)级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园(yuán)区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下(xià)的扩手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图募说明会(huì)上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储(c手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图hǔ)备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出(chū)租(zū)率将(jiāng)得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过(guò)了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖(gài)了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们(men)一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一(yī)季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有那么(me)多储(chǔ)备租户(hù)，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的(de)物业(yè)。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身(shēn)需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理人都变成了(le)一家(jiā)，后(hòu)续我们在(zài)资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图)REIT的(de)定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科(kē)目前(qián)在管资(zī)产(chǎn)约五(wǔ)百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们(men)在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发事(shì)件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场(chǎng)的(de)信心。”

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