导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的(de)占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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