5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构对于这一鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有一定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的(鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号de)房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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