文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故rong>新加(jiā)坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。<鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故/p>

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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