饱受(shòu)争议的(de)二手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在(zài)利用(yòng)房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于(yú)房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的(de)收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门(m小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段én)店、网站(zhàn)、客(kè)户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠(qú)道(dào)，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明确服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依(yī)法(fǎ)查(chá)处(chù)不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收(shōu)费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其中的细(xì)则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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