万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子(zi)实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确(què)定义(yì)务，中赫(hè)集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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