OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(两斤大概有多重参照物，2斤有多重？fēng)波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前(qián)上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌(diē)，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露(lù)张江光大(dà)园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致(zhì)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基(jī)金执(zhí)行(xíng)董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计(jì)园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。两斤大概有多重参照物，2斤有多重？>

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明(míng)，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出(chū)租率将得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不(bù)到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各方的(de)广泛(fàn)关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的(de)可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正(zhèng)好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的(de)面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预(yù)算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来(lái)的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们(men)可(kě)能面临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前(qián)突发(fā)事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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