5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的(de)时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表ong>机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表