5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　伊拉克是不是被灭国了trong>公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的(de)是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区(伊拉克是不是被灭国了qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(伊拉克是不是被灭国了shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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