“现在的房(fáng)地(dì)产很难再出(chū)现像过去十年的系统性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙(huǒ)人、首席(xí)经(jīng)济(jì)学家洪灏向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，房地(dì)产行业分化(huà)的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的关注度从板块向单个标的转移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来(lái)看，无论是业绩(jì)，还是估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底部(bù)，而且是(shì)反复地杀到了(le)底部(bù)，再往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘(jué)个股(gǔ)阿尔(ěr)法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心(xīn)，避(bì)免选了半(bàn)天，标的(de)公司出现(xiàn)爆雷(léi)的(de)情况(kuàng)。除此之外，洪灏(hào)指出，需(xū)要满足(zú)以(yǐ)下三个(gè)基准(zhǔn)：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的(de)、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如(rú)果关注一下(xià)今年房地产的开发(fā)资金来源，可以发现(xiàn)，其(qí)实银行的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房(fáng)企贷款的，房企的主要(yào)资金来(lái)源(yuán)来自新盘的销售。但今年新房(fáng)的销售情(qíng)况相较一(yī)般。再关注(zhù)一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景的房(fáng)企，民(mín)营房企相对比较困难，所以(yǐ)整(zhěng)个行(xíng)业出(chū)现了一个很明(míng)显的(de)分化，无论是在销售，还(hái)是融资等各(gè)个方面都非常明显。现(xiàn)在有国资(zī)背景的房(fáng)企在资本市场(chǎng)表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没有国资背景的民(mín)营房企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会(huì)特别重视(shì)企业的(de)成本优势，更(gèng)具体一点，就是它的净(jìng)借贷水(shuǐ)平（净负债率(lǜ)）是不是(shì)行业(yè)内(nèi)的(de)最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成(chéng)本是否是行业(yè)内(nèi)最低(dī)的；建安(ān)成本(běn)是否也是业内最低的；这(zhè)些都是我们看(kàn)重的(de)一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满足上述条件的房(fáng)企并不多。即(jí)便是在(zài)国央(yāng)企中，仍(réng)有部分房(fáng)企出现了(le)“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数据整(zhěng)理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国(guó)武(wǔ)夷等国央(yāng)企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发(fā)展、光明地(dì)产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较稳(wěn)健特色的国央(yāng)企房企(qǐ)，其(qí)财务指标称得上完(wán)全健康(kāng)的仍(réng)是少数。而更加值(zhí)得(dé)注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又进一(yī)步考验着(zhe)国央(yāng)企的(de)资金(jīn)链情况。

　　对(duì)房企(qǐ)而言，扩张速(sù)度的(de)张弛(chí)有(yǒu)度尤(yóu)为重要，节奏把握(wò)准确，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的(de)预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房企(qǐ)重蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一(yī)家房企进行举(jǔ)例，它(tā)从2018年(nián)开始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年(nián)的净(jìng)借贷(dài)比(bǐ)例都维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房企(qǐ)明(míng)显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿(ná)地，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水(shuǐ)准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分(fēn)之一。与此同时(shí)，该(gāi)房(fáng)企新购入地块也实现了快(kuài)速(sù)的开盘利用率，预(yù)计今年会有更多的楼(lóu)盘入(rù)市(shì)。像这类(lèi)企(qǐ)业就符合“最(zuì)后的赢家”的特(tè)点。一方面(miàn)，在于它本身(shēn)储备了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中一(yī)半(bàn)在一线城市，另外一半也主(zhǔ)要集(jí)中在强二线和二线城市；另一方(fāng)面(miàn)，它的扩张是(shì)有(yǒu)节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的(de)扩张速度让人(rén)感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机(jī)会(huì)时要出手，但出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩(kuò)张得太(tài)快，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房(fáng)企的扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)是否(fǒu)激(jī)进(jìn)？陈昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》表示，主要还是看房企的净负债率水平(píng)，在(zài)我看来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三(sān)道红线”对房企的净负债率要求不(bù)得高于100％要更(gèng)加(jiā)严格。陈(chén)昊扬解(jiě)释(shì)，当前房地产行业的复苏速度并(bìng)没(méi)有那么快，所(suǒ)以要规(guī)避公司(sī)净负债率提(tí)高(gāo)到(dào)一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿(ná)地(dì)较积极的(de)房企梳理发现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房(fáng)企2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其(qí)中，中交地产(chǎn)净(jìng)负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对(duì)比的是，华润置(zhì)地、中国海外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙湖集团(tuán)等房企(qǐ)在践行较(jiào)积极的拿地策略的(de)同时，也较(jiào)好地(dì)控制了(le)公司(sī)的扩张速(sù)度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团(tuán)等(děng)个(gè)别民(mín)营房企

　　或(huò)具(jù)备“最(zuì)后(hòu)赢(yíng)家”的(de)黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，刚结婚是不是会天天做他们是(shì)以同(tóng)一筛选标准来看国央(yāng)企与民(mín)营房(fáng)企，但(dàn)在各维度(dù)的实际表现上，国央企(qǐ)确实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国央企的(de)融资(zī)成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能(néng)够做到想融就融，这样，国央(yāng)企自然而然(rán)就(jiù)具(jù)有天然优势。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，机(jī)构更加看好国央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业(yè)中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的存在(zài)。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民营(yíng)房(fáng)企同样(yàng)受到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江集团的(de)十大流通股(gǔ)东中新进了“中国工商银行(xíng)股份有(yǒu)限公司－景顺长城中国回(huí)报灵(líng)活配置混合型证券投资基金”“全国(guó)社保基金(jīn)一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿(yì)私(sī)募珠海阿巴马资产管理有限公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集团。根(gēn)据一季(jì)报，该资产(chǎn)公(gōn刚结婚是不是会天天做g)司的几只产品合计持(chí)有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受(shòu)青睐，和(hé)其自身的基本面(miàn)表现存在一定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地(dì)产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表现(xiàn)、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维(wéi)度都表现了较强(qiáng)的增长势(shì)头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依(yī)次(cì)实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布(bù)的2023年(nián)一季报，今(jīn)年一季度(dù)，滨(bīn)江集团更是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保持自身业绩的(de)持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的(de)战略(lüè)布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的(de)营收比(bǐ)重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名(mín刚结婚是不是会天天做g)第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充(chōng)同样较为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭(háng)州(zhōu)网数据显示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地金(jīn)额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭(háng)州的本(běn)土第(dì)一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突(tū)出表现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团(tuán)更是(shì)迎(yíng)来(lái)多家机构的(de)集(jí)中调研。滨江集(jí)团发布公告表示(shì)，公司于5月10日(rì)接受(shòu)了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居(jū)、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链上的中游(yóu)环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材(cái)料供应商，而下(xià)游应(yīng)用(yòng)行(xíng)业主要包括中介(jiè)服(fú)务、家(jiā)用(yòng)电器、物业管理、家(jiā)居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发环节与上游材(cái)料端息息相关，新盘开(kāi)工(gōng)不(bù)足(zú)导(dǎo)致上游(yóu)不被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至(zhì)下游。“中国房(fáng)地(dì)产行业在(zài)进入(rù)存量(liàng)房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有的(de)住(zhù)房规(guī)模越来越大，随着(zhe)时(shí)间的增加，内装更新的需求也(yě)会(huì)越来越多(duō)。美国过去的数据充分说明了这一点，在新(xīn)房销售(shòu)见顶之后，家具消费(fèi)的增长却(què)一直都很好(hǎo)。对于地产产(chǎn)业链，我们相对看好和内装相(xiāng)关的行业(yè)，例如消(xiāo)费(fèi)建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛(sài)道(dào)龙头年内表现的统计，目前暂居前(qián)两位的都是来自家纺赛道的公司(sī)，它们分(fēn)别是富安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠(mián)家(jiā)居(jū)、生活类产品(pǐn)的研(yán)发、设计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有原(yuán)创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示(shì)，报(bào)告期(qī)内，富(fù)安娜实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过(guò)实(shí)现(xiàn)归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼(bǐ)时包(bāo)括公募的中(zhōng)欧价值发(fā)现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要(yào)强调的(de)是，中欧的两只基(jī)金都(dōu)是价(jià)值派基金经理(lǐ)曹名长在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同时(shí)重(zhòng)仓(cāng)的(de)房(fáng)地产产业链(liàn)股票(piào)还有金地(dì)集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的(de)家居(jū)板块也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等多因(yīn)素一度(dù)沉(chén)寂，不过(guò)好在困境反转露出曙光(guāng)，家(jiā)居板块中(zhōng)年内表现最(zuì)好(hǎo)的是志邦(bāng)家居。同(tóng)一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还(hái)是归母净(jìng)利润，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公(gōng)司的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发(fā)基金(jīn)经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报(bào)中(zhōng)他(tā)管理的广发策略优(yōu)选和广发安宏回(huí)报(bào)均增加了(le)持股(gǔ)，而这两只产品(pǐn)也成(chéng)为志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅有(yǒu)的两只公募。有(yǒu)意思的(de)是，他似乎对于(yú)定制家居类(lèi)标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三只产(chǎn)品均(jūn)登榜十(shí)大流(liú)通股股东，其也成(chéng)为(wèi)他的(de)独门重仓股。

　　除(chú)去(qù)家(jiā)居(jū)家纺外(wài)，下(xià)游的物业(yè)股也(yě)越(yuè)来越(yuè)被(bèi)机构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成为难题。对此，前述上海公募(mù)基(jī)金经理举(jǔ)例分析：“物业服(fú)务不是一(yī)个高(gāo)毛(máo)利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司(sī)还是(shì)希望挣的是(shì)市场化应该(gāi)挣的(de)钱，以我曾(céng)经买的(de)绿(lǜ)城服务为例，它在(zài)中高端(duān)楼盘(pán)占比是比(bǐ)较高的，每(měi)年到期的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到期之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里(lǐ)真正(zhèng)能做到产品提价(jià)的公司(sī)很少(shǎo)，因为物业公(gōng)司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固定人员成本的年度增长(zhǎng)，不(bù)过服务(wù)没有特别好，客户没有那(nà)么(me)满意(yì)，能做到提价(jià)难(nán)度是(shì)非(fēi)常大的。但是该公司(sī)能在业内做到到(dào)期之(zhī)后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位和比较(jiào)好的服务是有关系的(de)。”他(tā)进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 刚结婚是不是会天天做